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为什么说现在再买房赚钱越来越难了?

        最近马鞍山的楼市有点火,好多人在担心到底要不要上车,生怕不买要吃亏,今天来谈一谈房地产的投资逻辑。10年前,随便在哪买房基本都大赚,如果是买在一线,更是翻好几倍甚至十几倍,那么,后10年的楼市逻辑和10年前的楼市逻辑还一样吗? 这里先得从买房对象说起,楼市里面有五种买房需求。第1种:炒房需求,第2种:投资性需求,第3种:迁移性需求,第4种:改善型需求,第5种:刚性需求。这5种需求的人数应该是刚性需求>改善型>迁移性>投资性>炒房人数,形成一个金字塔结构。但是,现在的楼市已经出现了一个根本性问题,炒房的人数大于了投资房产的人数,改善型的买房人数又大于了刚需型的人数,所以大家看马鞍山的新楼盘,基本上刚需在里面占得数量其实并不多,大部分都是改善或者投资。所以说这个正常的金字塔结构的楼市购房基础人数已经出现了一个根本性问题。2-5年后楼市里的二手房会非常难卖。因为大家都是炒房客,大家都是一种投资性买房卖房的,都希望房价能够越来越高。越来越高,都希望来割别人的韭菜,而不是自己被别人当着韭菜来割。可是大家要正视一个问题,这个金字塔结构最下面的刚需人数,他们是最底层的刚需接盘侠,当这些最底层的刚需接盘侠都不够的时候,那么就意味着上面一层的人就会被迫变成了被收割的人。
        再来算一比投资成本账,以马鞍山一套改善型200万新房为例,持有成本包括贷款利息,首付款的理财利率,各种税费、维修基金、物业费等,平均一下每年需要的成本是总价6%,200万就是12万,简单点说也就是买入后每年你的房子要升值12万你才能保本,不然就是实打实的亏。按持有5年后卖出的话,买到260万才刚刚不亏,卖到300万才能挣个40万。所以说现在的楼市会越来越难玩,越来越难转的动,就像早几年的海南黄花梨和西藏的藏獒。当没人接盘的时候你就成了接盘侠。
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  • youngren20 LV7 路人 楼主
    4楼

    冷酒醉卧梦惊变 发表于 2021-2-23 23:22即便房子升值慢,也比货币贬值好。十年前,五十万能全款买个不错的房子。

    下面是我之前发的一篇帖子,来回答你的问题,如果脱离了城市,产业,人口流动来谈房产保值一点含义没有,东北的房子还能保值吗?
    现在是买房还是该卖房?
    最近看论坛上对于房地产讨论比较火。我也来随便说几句。一看论坛上的回答就知道这里面有才买过房的,干中介的,也有等着房价跌跌再买房的刚需。你们说这段时间成交量放大这是事实,房子涨价了也是事实,因为中国人买涨不买跌,一涨价,加上中介,开发商,自媒体、炒房客的大事渲染造成恐慌心理,成交量必然是放大,要知道搞营销心理学都不差。但是有没有思考过一个问题?市区除去博望区人口才70W+,现在有多少家庭是刚需的?说一半马鞍山家庭有2-3套房也不为过,不信看看你身边的人。再算上双方老人的房子还不止,现在中国人口出生率越来越低,看看台湾,日本就知道了。拿马鞍山来说不需要看统计数据,看看市区每年的中考人数就知道了,随着城市化的进程,人口向一二线城市聚集越来越明显,再不济也要向省会聚集。可以看看发达国家就知道了,每个人认识的亲朋好友的孩子去江浙沪的例子不在少数吧。房地产波动不等同于股市,是个慢周期,马鞍山不是没有经历过摇号的疯狂时期的,还记得2010年左右的火爆场面吗?在那之后经历了几年惨淡的低谷期,秀山3000+还天天给你打电话,全城中介门面倒了多少大家不是看不见吧,你说现在有点疯狂是事实,你有没有想过再过个5、6年,你手里的几套房一直留着变老?现在1.3-1.6万买入再指望翻倍吗,要出手有多少人来接盘?指望农村人进城,农村里还有多少年轻人?这个房价农村剩余青年也接不起。        
      总结:不要人云亦云,跟着焦虑,我相信大部分人不是没地方住,这波改善盘、学区盘加买房投资(有闲钱的市民,未必是投资客)占据主导,真刚需也不多了,,所以说真要是刚需的,结婚的,该买还得买,投资炒房的真心不建议了,10年前在中国任何地方买房都挣大钱了,后十年,将是分化的时代,不是说挣钱就挣钱的,这得看城市人口流入,城市规模,产业基础,居民收入,一二线是永恒的主题,不要用之前的惯性思维来看待之后的事情发展,任何投资都是有风险的。近半年你去行政中心看看每月有多少马鞍山人把户口签到南京,高段位已经在高位抛售去一二线布局买房的。
    2-23
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