[经验交流] 三座大山之住房
房改政策是从1998年开始的,住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革,以建立起符合市场经济机制的住房体制,实现住房的商品化和社会化。与其他各项改革一样,住房制度改革也是在探索中不断前进,在调整中逐步展开。
据人民银行统计,2022年末,金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元,同比增长11.1%;全年人民币贷款增加21.31万亿元,同比多增1.36万亿元。 其中,房地产贷款增速回落,房地产开发贷款增速提升。数据显示,2022年末,人民币房地产贷款余额53.16万亿元,同比增长1.5%,比上年末增速低6.5个百分点;全年增加7213亿元,占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末,房地产开发贷款余额12.69万亿元,同比增长3.7%,增速比三季度末高1.5个百分点,比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元,同比增长1.2%,增速比上年末低10个百分点。
当前,最受益于房改政策的家庭是有房户和拆迁户,有房户随着房产几轮升值,固定资产隐形价值不断攀升;拆迁户房产总面积较多,虽然拆迁分配房政策、环境和地段影响,房价不及商品房,但受益是肯定的。而城市未购房户和新入城人员的购房负债已成为新组建家庭主要负担,二代人的积蓄,未来30年为房而工作成为常态。
尽管疫情发生以来,房屋价格有所回落,但仍然有许多新入职工薪阶层望房兴叹,以南京为例,老小区城中38年房龄房屋从2019年每平方均价3.8万元降至现在每平方均价2.5~2.6万元,南京马群周边房价2019年每平方均价2.2万元降至现在均价1.8万元。而镇江市句容区碧桂园凤凰城几乎腰斩。目前购买老小区房产的只有二类人,新就业人员(家庭条件差)和养老人员。南京安德门周边新房均价从2019年3.3万逆势上涨3.8万元,主要购房者是经济条件好的住房户。
房改以来从商品房利益上来看,土地成本和税金占大头,开发企业占中头,银行业绩占小头,买单的是购房者。未来是什么样子,也许有变化,开发企业的角色会不会转变,拭目以待。